Ob Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Dachsanierung oder Verwalterbestellung – nahezu alle wesentlichen Entscheidungen werden von den Wohnungseigentümern gemeinsam getroffen. Mit der WEG-Reform 2020 wurden die Regelungen deutlich modernisiert.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist die Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer einer WEG. Sie dient dazu, über Angelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beraten und Beschlüsse zu fassen. Typische Tagesordnungspunkte sind:
- Genehmigung der Jahresabrechnung
- Beschluss des Wirtschaftsplans und der Hausgeldvorschüsse
- Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen
- Verwendung der Erhaltungsrücklage
- Bestellung oder Abberufung des Verwalters
- Wahl des Verwaltungsbeirats
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?
Grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Einladung muss spätestens drei Wochen vor dem Termin erfolgen. Seit der WEG-Reform genügt die Textform – die Einladung kann daher auch per E-Mail versendet werden.
Die Einladung muss enthalten:
- Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung
- Vollständige Tagesordnung
- Beschlussanträge, soweit bekannt
Fehlen wichtige Tagesordnungspunkte oder werden Beschlüsse zu nicht angekündigten Themen gefasst, können diese später anfechtbar sein.
Ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig?
Ja – das ist eine der wichtigsten Änderungen der WEG-Reform 2020. Früher mussten häufig Zweitversammlungen durchgeführt werden, wenn nicht genügend Eigentümer erschienen waren.
Heute gilt: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beschlussfähig. Dadurch können notwendige Entscheidungen deutlich schneller getroffen werden.
Welche Rechte haben Eigentümer?
Jeder Wohnungseigentümer besitzt umfangreiche Mitwirkungsrechte.
Teilnahme und Stimmrecht
Jeder Eigentümer darf an der Versammlung teilnehmen und sich zu den Tagesordnungspunkten äußern. Das Stimmrecht und die Stimmengewichtung ergeben sich aus der Teilungserklärung.
Einsicht in Verwaltungsunterlagen
Eigentümer können Einsicht in Verträge, Rechnungen, Kontoauszüge, Angebote und Versicherungsunterlagen verlangen – ein Recht, das durch die WEG-Reform 2020 ausdrücklich gestärkt wurde.
Beschlussanfechtung
Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann diesen gerichtlich anfechten. Die Klagefrist beträgt grundsätzlich einen Monat ab Beschlussfassung.
Welche Mehrheiten sind erforderlich?
Die häufigste Frage in der Praxis: „Welche Mehrheit brauche ich für welchen Beschluss?"
Einfache Mehrheit
Die meisten Beschlüsse – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung, kleinere Instandhaltungen – werden mit einfacher Stimmenmehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
Bauliche Veränderungen
Seit der WEG-Reform genügt auch für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die einfache Mehrheit. Dazu zählen Fassadensanierungen, Fenstererneuerungen, neue Heizungsanlagen oder die Installation einer Photovoltaikanlage.
Privilegierte bauliche Maßnahmen
Einzelne Eigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch auf bestimmte Modernisierungen – auf eigene Kosten:
- E-Ladestationen für Elektrofahrzeuge
- Maßnahmen zum Einbruchschutz
- Barrierefreier Umbau
- Glasfaseranschlüsse
Kann man online teilnehmen?
Ja. Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online an Versammlungen teilnehmen dürfen. Gerade für Kapitalanleger oder Eigentümer mit weiter Anreise bietet dies erhebliche Vorteile. Eine reine Online-Eigentümerversammlung ist jedoch nur zulässig, wenn die Gemeinschaft dies ausdrücklich beschlossen hat.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung
Über jede Eigentümerversammlung muss ein Beschlussprotokoll erstellt werden. Es enthält Datum, Ort, Teilnehmer, Tagesordnung sowie alle Beschluss- und Abstimmungsergebnisse. Das Protokoll dient später als rechtlich verbindlicher Nachweis.
Eigentümer sollten das Protokoll sorgfältig prüfen und Unstimmigkeiten zeitnah reklamieren.
Die häufigsten Fehler in Eigentümerversammlungen
Tipps für Eigentümer
- Einladung und Unterlagen frühzeitig lesen
- Fragen vorab an den Verwalter richten
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sorgfältig prüfen
- Langfristige Instandhaltungen im Blick behalten
- Bei wichtigen Themen persönlich teilnehmen oder Vollmacht erteilen
- Protokoll nach der Versammlung zeitnah prüfen
Fazit
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Instrument zur Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer seine Rechte kennt, Unterlagen sorgfältig prüft und aktiv an Entscheidungen mitwirkt, trägt maßgeblich zum Werterhalt der Immobilie bei.
Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dabei für einen rechtssicheren Ablauf, transparente Beschlussfassungen und eine wirtschaftlich sinnvolle Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums.
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